Упрощенное строительство и порядок приемки в эксплуатацию объектов 4 и 5 класса сложности

Согласно Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2025 N 46 “Об особенностях строительства и приемки объектов в эксплуатацию”

Вопросы упрощения процесса строительства рассматривались на уровне Совета Министров Республики Беларусь еще в 2024 году. Для оптимизации мероприятий по упрощению строительства предлагалось сократить излишние административные процедуры. В частности, при проектировании, прохождении экспертизы, строительстве объектов 4 и 5 класса сложности. Также затрагивалась тема упрощенного строительства. Определялась вовлеченность ГосСтройНадзора и других органов государственного контроля.

Указ Президента от 31.01.2025 г. № 46 «Об особенностях строительства и приемки объектов в эксплуатацию» (далее-Указ) закрепил на законодательном уровне ряд предложений МАиС. Нормативный правовой акт многие называют революционным. Будем детально разбираться в новых подходах, вместе со специалистами ЗМК ASTRA. приняли участие в тематическом семинаре. Встреча, посвященная разъяснению документа, оказалась весьма полезной.

Какие вопросы регламентирует Указ № 46?

Первое, что нужно учитывать – Указ применим исключительно к объектам 5 и 4 классов сложности согласно классификации СН 3.02.07-2020. СН 3.02.07-2020 необходимо рассматривать с учетом изменения № 1, вступающего в силу 09.06.2025 г. Корректировка ТНПА затрагивает объекты строительства пятого и четвертого класса сложности. Поэтому Указ и изменение № 1 СН 3.02.07-2020 нужно рассматривать совместно.

Справочно. СН 3.02.07-2020 Нововведения изм.1 коснулись киосков, павильонов, гаражей-стоянок боксового типа и других объектов в части их отнесения к конкретному классу сложности.

Указ Президента (УП) регламентирует два вопроса:

Упрощённый порядок приемки в эксплуатацию при строительстве с использованием проектной документации – подпункт 1.1, действует с 02.02.2025 года;
Упрощенный порядок строительства без применения проектной документации на основании чертежей , эскизного проекта – подпункт 1.2, действует с 02.05.2025 года.

Важно. Термин «упрощенный» отражает суть новшества, но законодательно не закреплен.

Кроме того, указом установлены следующие моменты:

субъектом строительной деятельности, принимающим решение об упрощении процедур, выступает только заказчик (застройщик);
новый НПА разрешает упростить строительство и приемку в эксплуатацию объектов 5 и 4 класса сложности, но не обязывает это делать.

Нововведения для заказчика простыми словами

Заказчик (застройщик) вправе (но не обязан!) произвести приемку в эксплуатацию по упрощенной схеме. В таком случае строительство должно вестись по проектной документации, прошедшей ГосСтройЭкспертизу. На этапе приемки достаточно получить заключение ГосСтройНадзора.
Заказчик (застройщик) вправе (но не обязан!) строить объект на основании чертежей и эскизного проекта, без разработки проектной документации и получения ГосСтройЭкспертизы. Но приемка будет осуществляться расширенной комиссией по кратно большему количеству критериев.

Другими словами, у заказчика три пути:

Заказать проектную документацию с прохождением ГосСтройЭкспертизы и упростить приемку в эксплуатацию в упрощенном порядке.
Упростить процесс строительства, но приемка будет производится по усложненной схеме.
Строить согласно общему порядку без послаблений, закрепленных в Указе.

Далее рассмотрим детально подпункты 1.1 и 1.2 Указа.

Подпункт 1.1: приемка объектов 4 и 5 классов сложности

Подпункт 1.1 указа распространяется на построенные объекты, если:

в основе утвержденной проектной документации лежит привязанный проект, включенный в республиканский фонд проектной документации, как рекомендованный для повторного применения;
проектная документация по стадии «Строительный проект» прошла ГосСтройЭкспертизу, в которую после прохождения ГосСтройЭкспертизы изменения не вносились либо по которой после внесения в нее изменений повторно получено заключение ГосСтройЭкспертизы.

Для первого случая вид разрешенного строительства указом определен – это возведение. Для второго ограничений по видам строительства нет, но установлено требование – получение заключения ГосСтройЭкспертизы. Даже по объектам, для которых в общем порядке прохождение ГосСтройЭкспертизы необязательно. Прежде всего это здания и сооружения, относящиеся к 5 классу сложности в строительстве. Сделаем особый акцент. Поскольку фактически на стадии, предшествующей строительству, условия усложнились. Согласно подпункту 1.1, в приемке участвует только один надзорный орган – ГосСтройНадзор. Заключение выдается на основании оценки по двум критериям:

соответствие объекта строительства проектной документации;
готовность систем инженерного обеспечения к выполнению функций, предусмотренных проектом.

В этом случае ГосСтройНадзор не требует получения заключений других органов госнадзора. Разница между упрощенным (Указ) и общим порядком приемки объектов в эксплуатацию (Кодекс Республики Беларусь от 17.07.2023 N 289-З “Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности” , далее – Кодекс) довольно существенная. Для наглядности основные моменты сведены в таблицу.

Параметр	Указ от 31.01.2025 г. № 46	Общий порядок приемки
Критерии оценки объекта строительства	Два	Четыре, статья 107 Кодекса
Перенос части работ на благоприятный период времени	Не допускается*	Допускается, статья 104, пункт 7 Кодекса
Невыполнение отдельных видов работ	Не допускается*	Допускается, статья 104, пункт 9 Кодекса
ГосСтойЭкспертиза проекта	Обязательна	Не является обязательной для ряда объектов строительства, в соответствии с Положением о порядке проведения госстройэкспертизы, утвержденным Постановлением Совмина 30.09.2016 № 791
Заключения о приемке в эксплуатацию	ГосСтройНадзор	Согласно утвержденному перечню, статья 112 Кодекса

*В отношении подпункта 1.1 требование напрямую не определено. Отражает частное мнение специалиста. Вопрос требует разъяснения Министерства архитектуры и строительства.

Подпункт 1.2: строительство объектов 4 и 5 классов сложности

Главное условие, допускающее упрощенный порядок строительства и реконструкции, – наличие у заказчика (застройщика) земельного участка.

Важно. Земельный участок должен быть предоставлен заказчику(застройщику) изначально.

Подпункт 1.2 указа не распространяется на объекты, перечисленные в подстрочном примечании <*> этого документа.

Строительство в упрощенном виде может вестись:

по чертежам, разработанным в объеме, определенном заказчиком;
по эскизному проекту, прошедшему процедуру согласования в установленном порядке.

Помимо наличия земельного участка, обязательными условиями для упрощения строительства являются:

издание локального правового акта заказчиком о ведении работ согласно подп. 1.2 указа;
соответствие объекта функциональному зонированию, определенному градостроительной документацией (пункт 4 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 30.04.2025 N242 “О составе и порядке согласования эскизного проекта” – далее постановление );
соответствие целевому назначению земельного участка (пункт 4 постановления);
соблюдение разрешенных инженерных нагрузок (подп. 1.2);
допустимый вид строительства по градостроительному кодексу (определяется методом исключения по данным примечания <*> к подп.1.2);
отнесение к объектам недвижимого имущества, на которые не установлены ограничения (примечание <*> к подп. 1.2).

Возможность изменения целевого назначения земельного участка. Если это сделать заранее, строить по упрощенной схеме допустимо. Также акцентировалось внимание на работах и видах строительства, при которых упрощение невозможно. Это снос, консервация объекта незавершенного строительства, ремонтно-реставрационные работы. Таким образом в отношении 4 основных видов строительства – возведение, реконструкция, модернизация, ремонт – ограничений нет. Указ применим и для технической модернизации.

Согласно Указа, при 4 и 5 классах сложности объектов строительства в РБ необязательно:

получать разрешительную документацию и собирать исходные данные;
разрабатывать предпроектную (предынвестиционную) документацию;
осуществлять проектирование;
предоставлять проект (при наличии) для прохождения экспертизы.

На первый взгляд, упрощение процесса строительства может негативно сказаться на качестве стройки. Но на самом деле 4 и 5 класс сложности здания не подразумевает бесконтрольности. Несмотря на то, что упростили строительство, контроль за безопасностью и соответствием стандартам будет обеспечен. С этой целью для приемки объекта в эксплуатацию:

расширен состав приемочной комиссии;
увеличены вдвое критерии оценки по сравнению с общим порядком – их стало восемь;

Кроме того, строительство должно быть полностью завершено. Практика приемки по очередям или переноса части работ на благоприятный период исключена.

Перечень НПА с изменениями согласно Указа № 46

После выхода указа были разработаны и опубликованы следующие нормативные правовые акты.

Положение «О составе и порядке согласования эскизного проекта»

Утверждено Постановлением Совмина от 30.04.2025 г. № 242. Принято на основании подпункта 1.2. Устанавливает структуру эскизного проекта, перечень документов для предоставления в территориальный исполком, критерии оценки и срок согласования.

Об изменении постановлений Министерства архитектуры и строительства

В соответствии с подпунктом 1.2 Постановления МАиС РБ от 24.04.2025 г. № 49 вносятся изменения в:

Постановление МАиС РБ от 06.12.2018 г. № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию…» – документ дополнен новой формой акта приемки для объектов 4 и 5 классов сложности, строящихся согласно УП № 46;
Постановление МАиС РБ от 13.09.2024 г. № 102 «Инструкция о порядке осуществления технического надзора» – внесены дополнения о нераспространении инструкции на случаи, установленные УП № 46.

Перечень, видимо, будет дополняться по мере выявления несоответствий существующих НПА новому указу.

Обязанности заказчика при упрощенном строительстве

Несмотря на введенные послабления, заказчику нельзя забывать об обязательных действиях с его стороны. В частности, он должен:

издать локальный правовой акт о строительстве – наименование объекта указывается согласно Инструкции от 30.06.2022 г. № 66; крайне важно правильно определить вид строительства; это позволит избежать проблем с нецелевым использованием средств, ошибок в налогообложении и пр.;
иметь аттестат соответствия – если объект 4 класса сложности, заказчик или инженерная организация, управляющая строительством по договору, должны иметь аттестаты; то же требование относится к подрядчику;
зарегистрировать объект (4 класса) в ЕРОКС и получить идентификационный номер;
направить уведомление в ГосСтройНадзор о начале производства работ; если объект не подлежит государственному надзору, уведомление не нужно; соответствующий перечень объектов утвержден Постановлением Совмина от 19.10.2006 г. № 1387 с учетом текущих изменений;
выполнить государственную регистрацию недвижимого имущества либо его изменений.

Важно. Разработчику чертежей и эскизного проекта иметь аттестат необязательно. Поскольку передаваемые им документы не являются проектной документацией (ПД). Это следует из требований СН 1.02.02-2023 и статьи 1 Кодекса, в которой приведено определение ПД.

При разработке чертежей и эскизного проекта:

заказчик заключает обычный договор подряда в соответствии с главой 37 Гражданского кодекса РБ;
стоимость работ не может определяться по правилам, действующим в отношении ПД;
пройти экспертизу невозможно даже при желании заказчика;
возникают сложности с формированием неизменной договорной цены для заключения договора подряда.

Скорее всего, ряд вопросов будет урегулирован новыми НПА в ближайшее время.